【案号】  

一审：（2012）醴法民一初字第1176号 

二审：（2014）株中法民四终字第215号 

    【案情】 

原告（被上诉人）：袁伟平、冯建飞

被告（上诉人）：黄宗国、王凤莲

被告于2005年2月26日向原告借款98000元，被告在借据中承诺“以房屋作抵押到2005年8月26日偿还”。至2005年9月11日，被告没有依约还款给原告，而且因做生意和小孩上学，需再向原告借款，并提出，将自己自有砖混结构房屋一栋的房屋产权证转户给原告，以保证借款偿还安全。经协商，2005年9月11日，原、被告签订了一份《房屋产权证转户协议》，其中约定：被告同意将房屋产权证转户给原告，过户后双方在处理解决和出售期间，被告有权使用居住，原告不得影响被告使用居住的生活环境，双方有权共同决定价格和出售，直到双方债务结清为止。次日，原、被告在房产局签订《房屋买卖协议书》，约定：原告将自有的房屋出售给买方袁伟平，建筑面积329.29平方米，即日将购房款100000元一次性付清。协议签订后，原告另支付现金49000元给被告。随后，双方办理了房屋产权过户手续，原告取得本案房屋的房屋产权证。后被告未偿还原告借款，原、被告双方亦未对该房屋共同销售处理，现房价已成倍高涨，原告诉至法院要求办理本案诉争房屋土地使用权的过户手续。

【审判】 

湖南省醴陵市人民法院一审认为：本案原、被告之间的法律关系不是单纯的房屋买卖关系，也不是明确合法的抵押借贷关系。本案第三人在2005年9月11日签订《房屋产权证转户协议》时，没有依法办理房屋抵押登记，双方之间不是合法的抵押借贷关系。《房屋产权证转户协议》中设立了诸多条件和约定事项，原、被告双方应当友好配合，全面履行该转户协议的约定义务。原、被告均未全面履行转户协议约定的义务，现房屋价格发生变化，原、被告的转户协议已无法履行。当事人9月12日签订的《房屋买卖协议》应是履行9月11日转户协议的后续行为，虽然原、被告签订的房屋买卖协议书，是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同，但原、被告之间不是单纯的房屋买卖关系。据此，一审法院驳回原告诉讼请求。

随后被告不服一审判决，提起上诉，认为2005年9月11日签订的《房屋产权转户协议》的本意是抵押担保，而非房屋买卖协议。

湖南省株洲市中级人民法院二审认为：从当事人双方签订的《房屋权证转户协议》的目的及内容是为了上诉人向被上诉人借款本息98000元的偿还安全，经双方协商，上诉人同意将涉案房屋产权证转户给被上诉人，转户之后，上诉人有权居住该房屋。后双方当事人签订《房屋买卖协议》并办理了产权过户手续，将房屋过户至被上诉人名下。同时，被上诉人袁伟平支付上诉人黄宗国49000元现金。如果说之前签订的《房屋权证转户协议》目的不是非常清晰，但随后签订《房屋买卖协议》及办理过户手续及支付现金的民事行为，足以证明当事人之间系一种房屋买卖关系，而非抵押担保关系，据此驳回上诉人的上诉，维持原判。

【评析】 

目前，在民间借贷纠纷案件中，签订房屋买卖合同以抵押借贷的现象越来越普遍，通常表现为，出借人为规避风险，保证债权能实现，利用借款人急需资金的心理，要求借款人与其签订房屋买卖协议，用房屋作为债务履行的保障，并约定若借款人未能按约偿还本息，出借人可取得该房屋的所有权。房屋买卖协议的买方为出借人，卖方为借款人。法院在审理该类案件时，如何准确界定双方当事人之间的民事法律行为性质，是抵押贷款关系还是房屋买卖关系，是此类案件的争议焦点。据此，笔者建议：

一、探寻合同目的

学术界一般认为，合同目的通常表现为一种经济利益。[1]从市场经济法律学上分析，合同是市场主体进行经济交易活动的法律表现形式，而合同目的则是通过该表现形式所期望达到的效果与状态。综观我国各类民事法律法规及司法解释，关于合同目的的概念，均未明确界定，但在合同法及司法解释等法律条文中却多次提及合同目的，“合同目的”在理论和实务中具有不可替代的决定性作用。然而，在市场经济活动中，个体可能因受利益驱使、客观环境影响等因素，订立出“是非”合同，影响交易行为致使纠纷产生。现代法律制度要求法官秉持公平正义之宗旨，主动援引法律规则，探究合同目的，以保护当事人的合法权益。

一是，从形式上寻找合同目的。当事人双方在签订合同时，往往会在合同中表明其目的，并用表明目的的词语进行提示，如“为了”“鉴于”等，通过提示性词语探寻合同目的；二是，从内容上探寻合同目的。合同内容与合同目的之间具有指向关系，内容的唯一性决定目的的固定性。如借贷合同与房屋买卖合同，在内容上尤其是特别条款上，具有不可替换性；三是，从实质上甄别合同的目的。当事人发出要约后，对方的承诺与要约一致，则合同成立。若对方对要约的内容作出实质变更，则视为新要约。这表明了邀约中的各种因素未实现，则合同目的亦未实现。

本案中，原、被告签订的《房屋权证转户协议》及《房屋买卖协议》是在双方已形成借贷关系基础上而签订的两份合同，表面上看是为借款抵押担保债权实现而签订，双方之间的法律关系构成抵押借贷关系。但从该两份合同字面意思去理解，《房屋产权证转户协议》中约定被告同意将房屋产权证转户给原告，《房屋买卖协议书》中约定被告将自有的房屋出售给原告，合同中未有“抵押、质押“等文字表述，且根据文理与体系解释理论分析，亦无法揭示出合同目的为抵押贷款。反观，合同中约定转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款，对标的物的位置、特征及履行期限和方式都有具体约定，根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十条的规定，双方当事人签订的合同成立，且具备房屋买卖合同成立要素。依法成立的合同，自成立时生效，具有效力的合同彰显其目的与价值，因此，应认定双方签订合同目的为房屋买卖。

二、透析当事人意思表示

意思自治是民法的根本原则，赋予当事人从事民事活动意思自由，当事人在不违反法律、法规的禁止性规定，不损害社会公共利益和不违背社会公序良俗的前提下，可通过意思表示自主决定创设民事法律关系。无意思表示即无民事法律行为，意思表示是民事法律行为的核心。关于意思表示的构成要素，理论界众说纷纭，但通说认为包含三要素：目的意思、效果意思和表示行为[2]。目的意思，是民事行为具体内容的意思要素。例如，房屋买卖合同中，标的物、违约责任等均为目的意思之要素。目的意思是意思表示的起点。如果没有目的意思，则意思表示就缺乏目的性，表意人所意欲发生的法律关系变动的效果则难以确定[3]；效果意思，是指行为人内心欲发生法律上效果的意思。例如，甲与乙协商购买乙所有的房屋，则欲购买乙所有的房屋为效果意思。效果意思是意思表示的核心要素，是表意人行为的归宿；表示行为，是行为人通过某种方式将其内心意思向外部表达的行为。例如，甲与乙签订房屋买卖合同，则为表示行为。表示行为是意思表示的桥梁，无表示行为，意思表示则只能停留在行为人内心，无法被外界知晓。现代法律制度采用意思表示制度解决合同成立与生效问题，对当事人的内心追求与行为解析，建构合意人交易行为的法律规范。

当事人的行为符合意思表示的三要素，也并非当然创设民事法律关系，还需要求当事人意思表示真实，保证意思与表示的统一与和谐。所以，在一般意义上将，意思与表示实际上并非绝对的一致，即意思表示瑕疵。在法理学上，意思表示瑕疵的表现形式主要有：（1）欺诈。当事人故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。（2）胁迫。当事人采用诸如损害名誉权、荣誉权等人格权或给公民及其亲友的生命健康等造成损害，使得当事人内心受到巨大精神压力或实际受到损害，被迫做出与内心意思不一致的意思表示的行为。（3）虚假表示。当事人内心无意思表示，而故意作出虚假意思表示或与内心意思不一致的意思表示。在理论上，虚假表示又可分为单方虚假表示与通谋虚假表示。单方虚假表示，指一方故意做出不真实的意思表示，又可称为心中保留。通谋虚假表示，指当事人双方合意共同做出不真实的意思表示，例如，当事人为避税，在购房合同中故意将房屋价款由400000元约定为300000元。（4）重大误解。当事人因自己的认识与认识的对象不一致，或者因对自己的行为认识有偏差，所作出的意思表示与其内心意思表示不一致。

另外，法律允许对意思表示有瑕疵的行为进行救济，其法理基础在于该种表达方式所表达的法律效果并非是当事人的真实意图，而意思自治原则和合同自由原则的真谛乃是当事人的真实意图决定具体法律关系的形成、变更和消灭[4]。合同的稳定性在强调拘束力的同时，也追求当事人的内心真意。关于意思表示有瑕疵的行为进行救济的方式与模式，我国《民法通则》、《合同法》及其他部门法均有规定，当事人可向法院或仲裁机构撤销、变更或确认无效。

本案中，若原、被告签订《房屋权证转户协议》的目的是用房屋抵押借款，则双方应办理房屋抵押手续，而该协议签订后双方未到房产管理部门办理相关抵押手续，随后双方又签订《房屋买卖协议》，足以推定出被告未有签订房屋买卖合同抵押贷款的意思表示。反观，双方共同在房产管理部门签订《房屋买卖协议》，协议签订后，作为借款人的被告收取了原告交付的款项，应认定为房屋购房款，被告协助原告将其该房屋产权登记至原告名下，完成物权法规定的不动产公示形式，合同的目的已通过原、被告双方的积极行为转为现实效果。在原、被告双方的意思表示不存在欺诈、重大误解、胁迫、虚假表示等致使意思表示不真实的形式下，应认定原、被告的意思表示共同指向双方之间的行为为房屋买卖合同关系。

三、平衡当事人双方利益

利益平衡是指在一定的利益格局和体系下出现的利益体系相对和平共处、相对均势的状态。[5]利益平衡是一种民事裁判方法，它否定僵硬机械的法律思维，充分调动法官的主观能动性，使裁判结果更加合情、合理。在依法治国的现实语境下，民事审判法官如何运用好利益平衡法，努力实现司法裁判的法律效果与社会效果的统一，显得尤为重要。综观我国各类民事法律规范及司法解释，系统阐述利益平衡原则的法律规范为最高人民法院印发《关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》的通知，其中指出“人民法院在审理案件过程中，根据法律规定和立法精神，秉持正确司法理念，运用科学方法，对案件事实认定、法律适用以及程序处理等问题进行分析和判断，并最终作出依法有据、公平公正、合情合理裁判的权力。”对此，笔者认为，利益平衡规则在审判实践中的运用可通过以下程序完成：

第一，利益查明。利益查明的前提是查明案件事实，最大化接近客观事实。坚持“以事实为依据，以法律为准绳”的基本规则，充分听取当事人利益诉求，并将案件涉及的法律关系一一梳理，并结合行为发生时的社会环境、客观情形，整理出所存在的利益。

第二，利益衡量。在查清利益后，根据与案件的关联程度及当事人之间的争议点，对利益进行筛选，综合考量案件所涉各种利益关系，对相互冲突的权利或利益进行权衡与取舍，确定利益的考量位阶。从当事人权利与义务对等角度出发，坚持公平、公正原则，寻求各方利益最大化平衡点。

第三，利益选择。法官在司法活动中难免要进行主观的价值判断。作为法律的守护神，法官应尽可能挖掘法律条文背后的立法意图，从道德良知出发，合理衡量利益分配。利益平衡中也不另外，要求法官不偏不倚，注重裁量结果与社会公众对公平正义普遍理解的契合性。

在本案审理中，针对双方签订的合同中涉及的房屋当时出售价格，承办法官实地进行了调查核实，经查，双方约定的房屋价款（合同中价款与被告尚欠原告的借款本息之和）与当时同地段、同性质、同类型房屋价款相近，符合房屋买卖的正常交易习惯，在房屋产权登记至原告名下后，被告未再向原告偿还借款本息，原告将房屋余款支付给了被告，原、被告双方的权利义务对等。

综上所述，原、被告签订《房屋权证转户协议》及《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，根据合同的目的与当事人的意思表示，在权衡当事人利益关系，合理分配风险的情况下，二审法院认定双方之间的民事法律行为构成房屋买卖关系。