3月中旬以来，株洲市荷塘区东环新城小区部分业主陆续收到法院传票——因欠缴物业费，这些业主被小区物业起诉至荷塘区法院。物业公司吐苦水：为维持经营，无奈之下只得起诉300多户欠费业主中欠费较多的96户业主，接下来还打算分批起诉剩余欠费业主。在包括已缴费的业主看来，不愿缴费实则为物业公司的问题：包括物业公司管理不善，偷盗案频发；物业与开发商有关联，对漏水的楼房不予处理等。

　　探寻东环新城小区发生的物业费纠纷案，或许能为解决业主和物业公司间的纠葛提供一条观察路径。本报记者蒋文跃杨轶株洲报道

　　5月20日上午，株洲市荷塘区法院第三审判庭，株洲市慧泉物业管理有限公司（以下简称为“慧泉物业”）与东环新城业主方婕（化名）的物业费纠纷案在此开庭。此前的3月份，业主方婕遭到慧泉物业起诉，但她以家里遭遇失窃、而对方因管理不当无法向警方提供有价值线索为由，在开庭前向法庭提起反诉，并要求物业给予赔偿。

　　物业告业主，业主反诉物业，这才有了5月20日这一场庭审。

　　症结物业公司“不请自来”？

　　除了盗窃一事，方婕及其代理人称，不愿缴费的原因还在于“它不是业主请来的物业公司”。

　　这还得从2008年8月说起。方婕的代理人称，当时小区的老物业公司退出，开发商临时将小区交到子公司慧泉物业手中。对新物业公司的进驻，开发商并未征得业主的同意，也未召开业主大会表决，因而业主对慧泉物业的“身份”有意见。

　　对这段旧事，慧泉物业经理谢军的说法是，2008年9月的进驻，是在前物业难以为继、整个楼盘仍在建设，开发商为维持小区正常运转前提下进行委托的。这属于前期委托。此后待各项工作稳定后，公司与小区业委会进行了协商，并在2009年底与对方签下了物业托管协议。

　　方婕的代理人坚持认为，2008年9月与2009年底间，慧泉物业与小区并未签订物业委托协议，故其与业主方婕并不存在合同关系。慧泉物业代理人的观点也很明确。“慧泉物业客观上为被告提供了服务，被告也享受了服务。如果没有合同关系，那是谁提供了服务？”

　　物业公司进驻小区是否履行了手续？

　　按照《物业管理条例》的规定，小区选聘和解聘物业服务企业，应由业主共同决定。之后再由业委会代表业主与选聘的物业公司签订物业服务合同。慧泉物业进驻小区时是否进行上述程序？谢军回应说，曾在小区大门旁发布了物业公司变更通告。但对于业主大会，谢军表示，“开不开业主大会，是业委会的事。再说小区人口有3000多户10000多人，找不到开会的场所”。

　　业主物业管理混乱，为小偷提供了便利

　　谢军介绍，小区欠缴物业费的业主有300多户，占所有住户的10%。今年3月中旬，公司将96户欠费较多的业主告上法庭。

　　实际情况是，谈起物业公司的不当之处，包括已缴费的业主也能数上一大堆。“好多人是交了，但心里不舒服。”住户赵女士介绍，小区物业的管理一般，房子漏水的事不管，小区环境卫生也不好，杂草都没除掉。还有外人进小区无人盘问，“给小偷提供了便利”。

　　房屋失窃也成为方婕反诉物业最大理由。她说，自己的房屋于2010年8月被小偷“洗劫一空”，总计价值近2万的金银首饰被盗走。其后，她发现楼栋旁的路灯是坏的，再加上小区缺乏监控系统，这样一来警方无法从物业处得到任何有效线索，从而导致此案至今未破。

　　“最气人的是，保安跟我说，屋里被偷跟物业没关系。”说到这时，方婕的代理人提高了语调。

　　这些陈述在谢军及其代理人看来，有着复杂的背景。“小区的设备是物业公司从开发商处接过的，物业公司主要职责是维护。物业公司支持改善设备，但这要业主出钱。再说，0.4元每平方米的收费标准是极低的，对应的服务也不会像收费为1元每平方米的小区一样好。”

　　至于方婕家被盗，谢军的代理人认为，这属刑事案件，对失主的赔偿应由偷盗者赔付。

　　管理问题是否构成拒缴物业费的理由？

　　小区居民刘先生认为，不交物业费这事，不能笼统地说是哪方责任。小区居民遇到问题，物业不予积极处理或回应，“这些人就不会交物业费了。”但另一方面，东环新城过于庞大，小区内有70多栋楼房，这也加大了物业的管理难度。“我觉得，这个事，一是物业没做好，但也有居民不自觉的原因。”

　　物业难以与业主沟通告业主乃迫不得已

　　采访中，谢军不断向记者重复，告业主实乃迫不得已之计，“与他们没有办法沟通”。“我们曾通过书面通知、口头通知等方式催缴物业费，大部分业主还是比较理解的，但有的业主以各种理由不交。”谢军说。

　　在谢军看来，与业主沟通困难的根本原因是，东环新城的住户成分太复杂。“有部分业主将房屋出租，这部分物业费很难从出租户身上收回来，还有些人干脆就不想交钱”。

　　“撇清与物业公司的关系，就是不想交钱的表现。”谢军说，公司也愿直面问题，只要是业主提出来的，他们会进行改进，但“我也想沟通，可根本沟通不了”。至于与业主的具体沟通方式，他说目前主要以发布通告为主。

　　对谢军来说，将业主起诉到法院带来了不错效果——“经法院出面协商，已有60%的业主同意缴费。公司不会追究他们所欠的滞纳金”。接下来，物业公司打算分批起诉剩余的欠费业主。法院并未对方婕的反诉当庭宣判。

　　业主真的难以沟通？

　　对于业主难以沟通的说法，业主王文（化名）有相反的认识。他是慧泉物业的一名员工，同时也是东环新城的业主。入住小区以来，他也对物业藏了一肚子的火。首先是物业公司的身份——“它是开发商的子公司，有些房屋的质量有问题，去找物业，它该帮谁说话？”其次自己也曾遇到因小区管理不善出现的问题。

　　“换做是我，遇到困难，物业不解决，我也不会再找物业。”王文说，身为物业公司的员工，无奈下交了去年的物业费。当得知小区物业费在未经过业主大会审议情况下上涨0.1元每平方米，他说，正在考虑是否拒缴今年的物业费。

　　□律师观点

　　程序和沟通是关键

　　本报株洲讯（记者蒋文跃）本报法律顾问、湖南工业大学法学院副教授申验认为，按正当程序，小区未成立业委会前，开发商可委托物业公司对小区进行前期管理。业委会成立后，管理权也即由开发商转交给后者。业委会接过职责，要在召开业主大会后选聘小区物业公司。对居民反对的物业公司，业委会也有职责将对方清退出小区。

　　对于受开发商委托进驻的慧泉物业，其在未与业委会签订托管协议前，实际提供了服务，故居民应按时缴纳物业费，不然就会被视为“非法得利”。对物业公司来说，对业主提出的服务和管理上的问题，应该正视并及时加以解决。方女士所提的被盗属刑事案件，如无法证实物业公司存重大过失，很难让其承担赔偿责任。

　　株洲市一位资深民事法官表示，最近类似物业与业主间的纠纷案较多，集中在业主不缴费及业主起诉物业管理失责等。在他看来，如果物业的选聘或举措变化能经业主大会的审议，再者双方间如能以多种形式加强沟通，很多问题便能迎刃而解。

　　物业费纠纷案历程

　　○2008年8月，老物业退出小区，开发商在未经业主大会表决的情况下，将小区交到子公司慧泉物业手中

　　○业主以“慧泉物业与小区并未签订物业委托协议，不存在合同关系”为由，拒缴物业费

　　○2009年底，慧泉物业与业委会签下了物业托管协议

　　○业主以“物业公司管理不善，偷盗案频发，房屋漏水不予处理等”为由，拒缴物业费

　　○今年3月中旬，慧泉物业以欠缴物业费为由，将96户欠费较多的业主起诉至荷塘区法院

　　○收到法院传票后，有60%的业主同意缴费，物业公司不追究滞纳金

　　○5月20日，荷塘区法院开庭审理这起物业费纠纷案，一名业主在开庭前提出反诉