近日，单女士通过房屋中介买下一套190多万元的二手房，等她全额支付购房款并办理房产证之后，却发现这套房子住不进去，因为房屋里的承租人跟原来的房东签了20年的租赁合同，承租人表示除非单女士将租金及房屋装修费退还才同意搬出，这下单女士傻眼了。

　　当前，在楼市调控政策严控房价上涨趋势之际，全国各地楼市交易却逐渐回暖，其中二手房交易日渐活跃，但二手房交易过程中不少“隐忧”也不断出现，甚至可谓防不胜防。

　　隐忧之一：“买卖不破租赁”的“在先之盟”

　　单女士的遭遇就是典型的案例。实践中，购房者在买房时往往只考察卖房者是否有产权证或是否属于共有房产，只要卖房者的身份及产权没有问题，往往就径直与卖房者签订买卖合同后付款，以为办理完房产证过户后就可以顺利入住。殊不知，该房屋可能还有承租人租赁使用，租赁期限较长的，购房者要么等租期届满之后使用该房屋，要么与承租人协商解除租赁关系并待承租人搬出之后才能进住。对于那些急需用房结婚或居住使用的购房者而言，购房之后准备入住时才发现存在房屋租赁关系，而承租人又不愿意解除租赁合同搬出的，购房者往往大呼上当。

　　法官说法：我国合同法第二百二十九条明文规定了所有权变动后的合同效力，即“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，承租人占有房屋拒不搬出也是有合同及法律依据的，这就是法谚所说的“买卖不破租赁”规则。所以，对于购房是用于自住而非投资的买受人而言，在买房时一定要仔细考察房屋的占有使用情况及租赁关系，以免忽视了“隐藏”在买卖合同关系之外的租赁合同关系，从而避免向原卖房人维权花费不必要的时间和诉讼成本。

　　隐忧之二：优先购买权的“反转幽灵”

　　张某与李某系夫妻，婚后共同购买了一套房屋，该房屋登记在李某名下。后张某去世，李某在未征得张某的其他继承人同意的情况下，就以自己的名义通过中介与急于买房结婚的王某签订房屋买卖协议，将房屋出售给王某。王某将房屋装修之后准备入住，并要求李某协助其办理过户手续，此时，张某的其他继承人发现了李某的行为，主张李某无权处分该房屋，并以共有人的身份起诉主张其享有共有人的优先购买权，请求法院确认李某与王某签订的买卖合同无效。最终，王某在李某与其他继承人之间无休止的诉讼中被迫选择放弃购买该房屋。

　　法官说法：优先购买权是指特定人依据法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件下优先于他人购买的权利。优先购买权在法律上存在共有人的优先购买权、承租人的优先购买权及约定情形的优先购买权等类型。优先购买权由于缺乏公示性，往往会像“反转幽灵”一样隐而不露，到关键时刻出现就可能反转局面，使购房者稍有不慎就可能陷入合同效力之争或房屋权属之争，甚至可能因为侵害他人的优先购买权而使得房屋买卖合同被认定无效，使到手的房屋又可能归属他人。

　　因此，买房人在买房时，为了避免可能的优先购买权人的权利追索，除了核实卖房人的权属证明之外，还应当对卖房人的大致身份关系有所了解，比如是否结婚，配偶是否是房屋的共有权人，或者如果配偶去世，被继承人是否是房屋的共有权人等等，虽然这些核查程序有些繁琐，但是从避免纠纷的角度出发，买房人多一分谨慎就会少一分风险。

　　隐忧之三：瞒天过海的“隐性瑕疵”

　　陈某去年冬天到某小区看中一套二手房，觉得该小区环境不错而且房屋的户型格局也不错，于是在与房主刘某商谈好价格之后，双方很快办理完付款和过户手续。今年夏天，陈某在装修入住后发现，该房屋的中央制冷空调噪声震动很大，使陈某及家人无法正常居住，陈某认为刘某未在卖房时告知该房屋存在瑕疵，准备找刘某退房，结果已找不到刘某。

　　法官说法：本案刘某所应承担的责任在法律上被称为“质量瑕疵担保责任”，即出卖人在出卖房屋时应当保证房屋不存在会影响正常使用的质量瑕疵，如果存在这样的瑕疵，买受人可以选择包括退房在内的违约责任承担方式。

　　但是像陈某一样，房屋的很多隐蔽瑕疵可能只有在长期使用时才能发现，而在发现瑕疵时却可能无法找到卖房人主张权利。因此，买房人在购买二手房时，特别是使用年限较长的房屋，买房人应当对小区进行相对全面的了解，比如向小区其他房屋业主及小区业主论坛了解小区房屋的质量状况以及出现的常见问题等等情况，这样可以对房屋可能存在的“隐性瑕疵”有更多的甄别机会，避免日后出现问题时增加维权的难度。