湖南省株洲市荷塘区人民法院

民 事 判 决 书

（2011）株荷法民一初字第238号

原告(反诉被告)株洲市新伟大商业经营管理有限公司。住所地：株洲市荷塘区红旗中路2号。

法定代表人汪政家，董事长。

委托代理人扶良胜，湖南西京律师事务所律师。

委托代理人阳亮宇，男。

被告(反诉原告)汤志勇，男。

委托代理人张大非，湖南一星律师事务所律师。

委托代理人汤炳尧，男。

原告(反诉被告) 株洲市新伟大商业经营管理有限公司（简称伟大公司）与被告(反诉原告)汤志勇租赁合同纠纷一案，原告(反诉被告)伟大公司2011年3月31日向本院提起诉讼，被告(反诉原告)汤志勇于2011年4月22日提出反诉，本院受理后，依法由审判员尹建刚担任审判长，审判员黄河、人民陪审员凌叶组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托代理人扶良胜、阳亮宇，被告(反诉原告)汤志勇及委托代理人张大非、汤炳尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)伟大公司诉称，原、被告于2010年5月5日签订伟大国际广场商铺租赁合同。合同约定由被告承租原告经营管理位于红旗中路2号伟大国际广场2栋B座44号商铺。合同对租赁期限、计费面积、租金以及交费方式、违约责任等均进行了约定。原告按约定提供了商铺，被告却未按时足额向原告交付履约保证金和租金，至今拖欠租金247 608元，且拖欠时间超过30天。被告的行为严重损害了原告的合法权益，现诉至法院，要求被告支付租金247 608元，支付违约金128 760元。

被告(反诉原告)汤志勇辩称并反诉称，原告违约在先，提供的租赁物面积与约定不符，空调效果极差，严重影响被告的经营。同时，原告承诺商场前庭部分在2010年6月10日前正式开业，但至今尚未开业。2011年3月21日，原告强行关闭被告承租的门面，属事实上的解除合同行为。因原告的违约行为，导致被告在租赁期间无法正常使用租赁的门面，给被告造成极大的经济损失。现提出反诉，要求原告赔偿被告直接经济损失50万元，预期利润损失5万元。

原告(反诉被告)对被告(反诉原告)的反诉辩称，被告的反诉没有事实和法律依据。被告租赁的面积包括实际使用面积和公共分摊面积。空调效果差不是事实。商场前庭部分从2010年2、3月份有商家入驻，5、6月份已基本开业。原告并没有解除租赁合同，也没有强行关闭被告的商铺。被告因自身原因经营不善，无法继续经营与原告没有关联。故请法院驳回被告的反诉请求。

原告(反诉被告)为支持自己的主张和诉讼请求，以及抗辩理由，向本院提供了以下证据：

1、商铺租赁合同、补充协议，拟证明被告租赁的地点、计费标准、计费面积、交费方式、租赁期限、优惠条件、空调费负担等约定内容；

2、往来结算统一凭证、现金缴款单、发票、入账通知书，拟证明被告未按约定交付租金、履约保证金；

3、通知，拟证明原告向被告催缴租金的事实；

4、湖南省中青旅国际旅行社有限公司株洲分公司、何锡凯、杨洪科、曲建光等与原告签订的租赁合同、缴款凭证、身份证明、结算凭证、发票，拟证明商场前庭部分已出租，并于2010年6月10日前已经正常营业和承租户交付租金的事实。

5、商场开业庆典策划合同、方案、开业通知、株洲日报报道、开业录像，拟证明商业广场已于2010年10月1日整体开业并通知租赁户的事实；

6、收据、结算凭证，拟证明众多租赁户按期交纳空调费，原告提供合格中央空调的事实；

7、房屋所有权证、租赁面积计算方式。拟证明被告实际使用和分摊的公共面积。

被告(反诉原告)为支持自己的反诉请求和抗辩理由，向本院提供了以下证据：

1、租赁合同、补充协议，拟证明被告承租原告的门面及合同约定的事项；

2、书面证明，拟证明原告违约、违法；

3、现场照片，拟证明原告非法关闭租赁物、违法解除合同；

4、证人证言，拟证明原告没有尽到管理责任，商场空调效果差的事实。

庭审中，被告对原告的证据1的真实性没有异议，异议为租金计算时间应当从整个商场开业时开始计算；证据2的真实性没有异议，异议为被告交付的资金不是租金而是履约保证金；证据3异议为没有收到原告发出的通知，同时说明原告在2011年3月21日强行关闭了被告的门面；证据4异议为真实性无法核实，不能证明原、被告之间的合同关系，租赁户承租时间不能证明商场的开业时间。证据5异议为原告超过约定的三个月后才开业，其他资料不能说明原告的开业时间；证据6的真实性不能确定，同时不能证明原、被告间的租赁关系；证据7无房产证原件，无法确定真实性，同时分摊面积应当在合同中说明，否则应不予计算。

原告对被告提交的证据1的真实性没有异议，异议为原告已提供合格的空调供商场使用；证据2异议为证人应当出庭作证，证明中的内容虚假，且证人与被告有利害关系；证据3的真实性无法确认，不能证实商铺的具体地址和由何人关闭；证据4中证人与被告有利害关系，证言内容雷同，有串通的嫌疑，证言内容虚假，故证言不真实，应不予采纳。

经过庭审质证，本院对原告提交的证据的真实性予以认定，对被告提交的1、3的真实性予以认定，对证据2、4部分采信。

通过对证据的审核认定，并听取了原告与被告的陈述和辩论意见，本院确认本案的案件事实如下：

2010年5月5日，原告伟大公司经与被告汤志勇协商，签订了伟大国际广场商铺租赁合同。合同约定：1、被告租赁原告位于株洲市红旗中路2号伟大国际广场2栋B座44号商铺用于餐饮、中西式快餐，计费面积296平方米；2、租赁期限为72个月，自2010年5月10日起至2016年5月9日止，第五年（即自2015年5月1日）起租赁价格按市场行情协商，递增另行确定；3、租金标准为145元/?/月，月租额为42 920元，被告在签订合同之日缴纳三个月租金共计128 760元，按先缴后用的原则以三个月为缴费期，在每个缴费期第一个月的5日前缴清；4、物业管理费按1.5元/?/月于每月5日前自行向物业管理公司交纳，空调费及通讯费由被告自行承担；5、在签订合同之日被告向原告缴纳履约保证金128 760元；…… 8、违约责任，原告未按合同约定交付商铺超过30天，被告有权解除合同，原告双倍退还履约保证金。被告未按约定期限交纳租金及其他费用超过30天，原告有权解除合同，被告应当支付与履约保证金同等金额的违约金（即不退还被告交纳的履约保证金）；9、补充，原告免被告租金三个月，其中装修期一个月，开业优惠期二个月，第一次交租免二个月，第二次交租免一个月。同日，原、被告另行签订了补充协议。约定：4、商场使用中央空调，在商场规定的统一营业时间内，必须保障被告的正常使用，费用按整个商场面积分摊；6、原告确保商场前庭部分在6月10日前开业。补充协议另对其他事项进行了约定。协议签订后，原告向被告交付了租赁的场地，被告向原告支付了1万元履约保证金并对租赁的场地装修后进行营业。后于2010年7月9日缴纳了4万元租赁费，2010年7月15日缴纳现金3万元。此后被告未再向原告缴纳租金等相关费用，原告经催讨未果，遂向本院提起诉讼，要求被告支付2010年5月10日至2010年3月21日拖欠的租金247 608元并支付违约金128 760元。

另查明，原告为商场安装了中央空调设备，并交由商场物业公司管理。被告商铺实际使用的面积为181?。2010年3月21日，商场物业管理公司的工作人员将原告的店门用锁锁住，被告遂停止经营至今。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告在协商一致的基础上签订了伟大国际广场商铺租赁合同和补充协议，该合同及协议是双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，本院予以确认。合同签订后，原、被告应当按照约定的内容履行自己的义务。现原告依照约定向被告交付了租赁场地，被告亦应当按照约定向原告支付约定的款项。被告没有向原告支付约定的款项，其行为违约，应当承担违约责任。故对原告要求被告支付租金和违约金的诉讼请求，本院予以支持。但在签订合同时，被告仅交付了1万元的履约保证金，原告接受且未提出异议，可视为原、被告对约定事项的变更。依照合同的约定，被告承担违约的责任亦在实际交付的履约保证金范围内承担。故被告应当向原告支付的违约金为1万元，对原告要求被告承担12万余元违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告交付的场地低于约定的面积，因商场租赁中存在公摊面积，且原、被告在合同中约定的是交费面积，而非实际使用面积，被告在进场装修时应当清楚知道实际使用的面积而未提出异议，故合同约定的交费面积与被告实际使用的面积虽有不同，被告仍应当按照合同约定的面积交付租金。就商场具体的开业时间，根据原告提交的证据，商场整体于2010年10月1日进行开业，而商场前庭部分在2010年6月10日前已有相应的租赁户在正常经营，且被告也在此期间开始营业，故应认定商场前庭部分在约定期限内已开业。被告方的证言随一致陈述商场没有开业，但因证人均与争议事实有利害关系，证据效力不及原告的提供的证据，故本院不予采信。被告辩称空调效果不好，经常没有运行，原告在商场安装中央空调设施后交由物业公司管理并投入营运，空调没有正常使用，是由于存在拖欠电费等多种因素所形成，责任不在原告方，故原告对此不应承担责任。被告反诉要求原告赔偿直接损失和预期利润损失55万元，因被告不能证实商铺被锁与原告有关联，而合同是否解除不是本案的请求事项，本院不予审理。因被告未提供证据证实损失的存在，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告(反诉原告)汤志勇在本判决生效后十日内支付给原告(反诉被告)株洲市新伟大商业经营管理有限公司租金247 608元，违约金1万元，合计25 7608元；

二、驳回被告(反诉原告)汤志勇的反诉请求；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6946元，财产保全费2520元，反诉费4650元，共计14116元，由原告(反诉被告) 株洲市新伟大商业经营管理有限公司负担2400元，由被告(反诉原告)汤志勇负担11716元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向湖南省株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻湖南省株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：市农东区支行交通分理处，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：121101040000861。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

                      审  判  长    尹 建 刚

审  判  员    黄    河

人民陪审员    凌    叶

                      二0一一 年六月二十一日

                      书  记  员    陈    雯